Zoeken
  • Askin Alci

Hoeveel is het aandeel van de grond waard?

Uw vennootschap heeft een pand gekocht. Hoe verdeelt u het best de aankoopprijs over het grondgedeelte en het gebouw? Het is nl. voordeliger om de waarde van de niet-afschrijfbare grond zo laag mogelijk te houden. Hoe pakt u dat aan?


Grond niet afschrijfbaar

Principe. Koopt uw vennootschap een pand, dan kan ze afschrijven op het deel van de aankoopprijs dat betrekking heeft op het gebouw. Het grondgedeelte is echter niet afschrijfbaar. Hoe kleiner dit deel dus is, hoe meer fiscaal aftrekbare afschrijvingen er zijn!

Let op! De niet-afschrijfbaarheid geldt niet alleen voor de grond zelf, maar ook voor bijkomende kosten, zoals registratierechten en notariskosten, die betrekking hebben op het grondgedeelte.

Tip. Deze bijkomende kosten kan uw vennootschap wel in één keer in aftrek nemen via een ‘waardevermindering’ (Cass., 02.10.2003) . Laat ze daarom op een aparte rekening boeken.

Bepaalt u zelf de verdeling grond/gebouw? Kortweg, ja! Er bestaan daarvoor immers geen wettelijke of administratieve voorschriften. U moet zelf op redelijke en objectieve wijze bepalen welk deel van de totale aankoopprijs betrekking heeft op het gebouw en op de grond.

Hoe bekijkt de fiscus dit?

Schatting door ontvanger van de registratie. Uw controleur zal de door u toegepaste verdeling met de nodige argwaan bekijken. Hij weet immers ook dat u er alle belang bij heeft om de waarde van het grondgedeelte zo beperkt mogelijk te houden! Uw controleur zal daarom eventueel een hogere grondwaarde voorstellen, doorgaans gebaseerd op een waardering door zijn collega’s van de Administratie Opmetingen en Waarderingen. Het is dan aan u om te zeggen waarom u het met die waardering niet eens bent.

Hoe reageert u?

Grond én gebouw geschat? Soms stelt de fiscus enkel de grondwaarde vast. Die waarde wordt dan afgetrokken van de totale aankoopprijs en het verschil wordt beschouwd als de waarde van het pand. Volgens de rechtspraak kan dit echter niet. De fiscus moet de waarde van de grond én van het gebouw bepalen en de verhouding tussen beide waarden moet dan toegepast worden op de totale aankoopprijs. De minister is het in principe eens met deze rechtspraak (parl. vr. nr. 1403, Pieters, 08.09.2006) .

Bebouwde grond is geen bouwgrond. Heeft de fiscus in zijn schatting de grond gewaardeerd als ‘bouwgrond’, dan kunt u opwerpen dat dit een overschatting is. ‘Bebouwde grond’ is immers minder waard dan nog niet bebouwde ‘bouwgrond’. Een potentiële koper kan niet bouwen op uw grond zonder eerst uw pand af te breken.

Voorkomen is beter dan genezen. Dat geldt ook hier. U wacht het best niet tot de fiscus eventueel zelf tot een schatting overgaat. Zorg op voorhand zelf al voor een goed onderbouwde verdeling. Dat kan door een landmeter-expert een schattingsverslag te laten opmaken waarin zowel het grondgedeelte als het gebouw geschat wordt.


Tip. Het best is om dit vóór de notariële akte te laten doen, bv. tussen de ondertekening van het compromis en de notariële akte. U kunt die schatting meteen ook laten opnemen in de aankoopakte. U staat dan sterker ten aanzien van de fiscus in geval van betwisting.


Let op! Is de waarde van gebouw en grond samen volgens het schattingsverslag beduidend hoger dan de aankoopprijs, dan lokt u mogelijk een controleschatting uit. Uw vennootschap zal dan eventueel extra registratierechten moeten betalen...


Er zijn geen vaste regels voor de opdeling van de aankoopprijs in grond en gebouw. Zorg wel voor voldoende ‘onderbouw’ door vóór de notariële akte een schattingsverslag te vragen aan een landmeter-expert. Die opdeling laat u dan in de akte opnemen, zodat u sterker staat in geval van betwisting door de fiscus.


Bron: tipsenadvies-belastingen.be

Indicator larcier

38 keer bekeken

© 2020 FVS SERVICES                             
Violettestraat 27, 9300 Aalst                                           
Oostakkerdorp 40, 9041 Gent                                                 info@fvsservices.be

 

  • FacebookFVS
  • LinkedInFVS
  • Black Instagram Icon